PAYLI MÜLKİYETTE EL ATMANIN ÖNLENMESİ

Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir.
Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre, payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.
Öte yandan, yurdumuzda sosyal ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve işyeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu, izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu, bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir.
Bilindiği üzere 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706., Türk Borçlar Kanunu’nun ( TBK ) 237., Borçlar Kanunu’nun ( BK ) 213. ), Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz. Ne var ki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş yada fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak ( fiilen ) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya ortaklığın satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, “ahde vefa” kuralının yanında TMK’nin 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir. Aksi halde, pek çok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır.
O halde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planının olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, TMK’nin müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.
NİTEKİM YARGITAY 8. HUKUK DAİRESİNİN 14.11.2018 TARİH VE E. 2018/2011, K. 2018/18632 SAYILI KARARI DA BU NİTELİKTEDİR.
Kararda; “Somut olaya gelince; dava konusu 2077 parsel sayılı taşınmazın mevcut tapu kayıtlarına göre 95/576 hissesinin davacı … murisi … adına kayıtlı olup tapu kaydı mülkiyet belgesi olması sebebiyle iptal edilmedikçe hukuki geçerliliği korumaktadır. Bu nedenle davacının dava açmakta hali hazırda hukuki yararı bulunmaktadır.
Ayrıca bir kısım tapu maliklerinin davaya dahil edilmedikleri anlaşılmaktadır.
Açıklanan nedenlerle, mahkemece güncel tapu kaydı getirtilerek davaya dahil edilmeyen tapu maliklerinin de davaya katılımı sağlanarak taraf teşkilinin sağlanması, ondan sonra iddia ve savunma çerçevesinde taraf delilleri toplanarak tartışılması ve tüm deliller birlikte değerlendirildikten sonra yukarıda izah edilen ilkelerde gözetilerek, talebin esası hakkında olumlu veya olumsuz bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.” Hükmüne yer verilmiştir.
Muristen varise intikal eden tüm taşınmazlarda varis hak sahibidir. Taşınmaz üzerinde tasarruf kabiliyeti mutlaktır. Aksi uygulama Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi ile de güvence altına alınan mülkiyet hakkını açıkça ihlal eder nitelikte olacaktır.