PARSELASYON UYGULAMASI

Parselasyon; 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi uyarınca imar planına dayalı olarak tesis edilen bir işlemdir. Yani Parselasyon işlemi, uygulama veya ıslah imar planının bir uygulaması niteliğinde olduğundan işlemin, dayanağı olan imar planına uygun olarak yapılması bir zorunluluktur.
İlgili idarece parselasyon işlemi tesis edilirken aşağıda yer verilen mevzuat hükümlerine uyulması yasal bir gerekliliktir.
3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinde, imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyelerin yetkili olduğu hüküm altına alınmıştır.
Anılan Yasa hükmünün değerlendirilmesinden, parselasyon işlemiyle amaçlananın; imar planı, plan raporu ve imar yönetmeliği hükümlerine göre imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu göz önüne alınmak suretiyle sorunsuz, üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmak olduğu açıktır.
İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 10.maddesinde ise, imar parsellerinin oluşturulması ve dağıtımında, düzenlemeyle oluşturulacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisinin sağlanacağı, plan ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesinin sağlanacağı kuralı getirilmiştir.
İlgili idarece yapılan parselasyon işleminin imar mevzuatına, şehircilik ilkeleri ve planlama esasları ile kamu yararına uygun olması gerekmektedir.
İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca parselasyon planlarının hazırlanması ile bir yandan düzenlemeye giren kadastral parselden daha fazla değere sahip imar parselleri oluşturulmakta, diğer taraftan düzenlemeye tabi tutulan bölgenin gereksinimi olan hizmet ve tesisler için kullanılmak üzere umumi hizmet alanlarının (Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi) elde edilmesi sağlanmaktadır. Kamu/umumi tesislere ayrılan alanlara ait parseller ise (hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi) eşit oranda hisselendirme yapılmak suretiyle oluşturulmaktadır.
Bu çerçevede, imar planında umumi hizmetlere ayrılan alanlar kapsamına girmeyen ancak, imar planında yer verilen hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi alanların oluşturulacağı parsellerin elde edilmesi ve oluşacak parsellere yapılacak tahsislerin mülkiyet hakkını ihlal etmemesi gerekmektedir.
Parselasyon işlemi sonucunda iskana açılan alanlarda imar planı ile öngörülmüş olan park, otopark, yeşil saha ve umumi hizmet alanlarının karşılanması için, düzenlemeye giren kadastro parsellerinin mevzuatta öngörülen DOP oranına denk gelen miktarının bedelsiz olarak alınması mümkündür. Ancak, düzenleme sahasında, parselasyon işleminin dayanağı olan imar planı uyarınca kapanan yollar ve yeşil alanlar gibi umumi hizmet alanlarının bulunması halinde kamu alanlarına ayrılan yerler toplamından, kapanan yollar gibi alanların miktarı düşüldükten sonra, parsel maliklerinden kalan miktarın alınması gerekir. İlgili idarelerce bu usulle kendi adına parseller oluşturması ve şahıs arazilerinden daha fazla düzenleme ortaklık payı alması mümkün değildir.
Parselasyon işlemiyle amaçlananın; imar planına uygun yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmak ve yol, yeşil alan gibi kamu alanlarının imar parsellerinde oluşan değer artışı karşılığında düzenlemeye giren parsel maliklerinden bedelsiz olarak alınarak kamunun eline geçmesinin sağlamak olduğu anlaşılmakta ve parselasyon işlemleri sırasında, taşınmaz malikinin eski yerinin yol, yeşil alan vb. gibi kullanım alanlarında kalması nedeniyle eski yerinden imar parseli tahsis edilme imkanının bulunmadığı hallerde, eski yerinin yakınındaki eşdeğer imar parsellerinden tahsis yapılması gerekmektedir.
Nitekim Danıştay 6. Dairesinin 2020/2478 E. , 2021/3272 K. Sayılı kararı da bu mahiyettedir.