KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA GÖRE TOPLANMA ZAMANI VE TOPLANTI YETER SAYISI

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun toplantı zamanı başlıklı 29.maddede “Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.”
Yeter sayı başlıklı 30.maddede “Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/15 md.) Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.”
Oya katılma başlıklı 31.maddede “Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapı- lırken kesirler gözönüne alınmaz. Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder. Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz. (Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/16 md.) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir”
33.maddesinde ise; – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. hükümleri yer almıştır.
KAT MALİKLERİ KURUL TOPLANTISININ NİTELİĞİ
Zamanında yapılmayan kat malikleri genel kurul toplantısının, olağanüstü toplantı niteliğinde olduğu Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin yerleşik kararlarında belirtildiği görülmektedir. ( Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 15.1.2018 tarih ve E. 2017/1244, K: 2018/47 sayılı kararı da bu mahiyettedir.)
Dolayısıyla genel kurul toplantısı zamanında yapılmaz ise sonradan yapılacak toplantı olağanüstü toplantı niteliğine haizdir
GENEL KURUL TOPLANTISINA DAİR USUL VE ESAS YÖNÜNDEN İNCELEME VE DEĞERLENDİRME
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 17.12.2003 tarih ve E:2003/18-565, K:2003/790 sayılı kararında belirtildiği üzere kat malikleri kurulunun kararlarına karşı iptali istenen kararların oluşması için olumlu oy kullanan kullananların hasım mevkiine alınması gerekmektedir. Giderek, toplantıya katılmayan ya da olumsuz oy kullanan kat maliklerine husumet yöneltilmesi gerekli değildir. Zira başkalarının verdiği karardan dolayı, o karara katılmayan ortakların sorumlu tutulmasına hukuken imkan yoktur. (Ali Arcak – Celal Erdoğan, Kat Mülkiyeti Kanunu, Ankara 1976, S: 541)