KAT MÜLKİYETİ KANUNU GEREĞİNCE ALINAN KARARLAR

KAT MÜLKİYETİ KANUNU GEREĞİNCE ALINAN KARARLAR

İlgili mevzuat hükümlerinde kat mülkiyetinin yönetim ve seçimine ilişkin karar süreci ayrıntılı olarak izah edilmiştir. Yönetim ve denetim bu mevzuata göre yapılmaktadır. Söz konusu kanun hükümleri hilafına bir yönetim ve denetim yargı yoluna başvurulmasını gerektirecektir. Bu noktada özellikle alınan kararlarda karar yetersayısına uyulmaması dava konusu edilmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesinde “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz”

6306 Sayılı Kanun’un 6. maddesinin 1. fıkrasına göre, üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatları aranmaksızın bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce re’sen terkin edilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
Bu hüküm çerçevesinde, kat maliklerinin ana taşınmazın yönetimi hususunda bir kısım işlerin oy çokluğu bir kısım işlerin ise oy birliği ile yapılması gerekmektedir. Tüm yapıyı ilgilendiren kararların oy birliği ile alınması ilgili mevzuat gereği zorunludur. Örneğin ana taşınmaz içinde çatı bacası geçirilmesi, çatı tamiratı gibi gibi tadilatlar oybirliği ile yapılması gereken işlerdendir.

Bu nedenle tüm ana taşınmazı ilgilendiren karaların oy birliği ile yapılmaması halinde dava yoluna başvurulabilir.

Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Örneğin; Kat malikleri toplantısında, yönetici seçimine dair kararın, kat malikleri kurulunda kat maliklerinin sayı ve arsa payı fazlalığı ile seçilmesi gerekmekteyken, yönetici ve yönetim kurulunun sayı ve arsa payı fazlalığı sağlanmadan, yeterli çoğunluk kararı bulunmadan usul ve yasaya uygun olarak seçilmediği anlaşıldığından kat malikleri kurulu kararının iptali gerekir.